setelah sekian lama menjadi penganut setia SR kali ini nubie mau mencoba berbagi ah

APA SIH INVESTASI PROPERTI ITU?
Investasi adalah suatu istilah dengan beberapa pengertian yang berhubungan dengan keuangan dan ekonomi. Istilah tersebut berkaitan dengan akumulasi suatu bentuk aktiva dengan suatu harapan mendapatkan keuntungan dimasa depan. Terkadang, investasi disebut juga sebagai penanaman modal. wiki
Properti sendiri dalam hal ini bisa berupa tanah, tempat tinggal (rumah, apartemen, condominium), tempat usaha (gudang, pabrik, ruko, dll).

lho, kalo rumah bukannya buat kita tinggal, gan?
Betuull sekali, tapiii, yang perlu diingat adalah rumah mempunyai nilai ekonomis yang berbeda dan berubah. Berubah dalam artian rumah itu sendiri berdiri diatas sebidang tanah dan nilai tanah akan selalu meningkat ( penjelasannya nanti ya ), berbeda dalam artian nilai rumah/tanah di satu kawasan tidak sama dengan nilai rumah/tanah di kawasan lain walaupun ukurannya sama persis. Kawasan yang langganan banjir kenaikan nilainya otomatis jg tidak akan baik.

Kalau ukuran sama persis, kenapa bisa beda gan?
Faktor pembeda bisa bermacam2, daerah yang sedang mengalami pembangunan infrastruktur otomatis nilai jualnya akan meningkat, misal kawasan pengembangan baru dari lahan yang kosong dibangun rumah tinggal dengan jalan, drainase, sekolah, pasar, universitas, kawasan bisnis dll.Tingkat pembangunan itu sendiri tidak sama antara kawasan satu dengan yang lainnya disebabkan faktor lokasi, kepadatan hunian, lingkungan.

Nilai investasi sendiri secara umum dibagi ke 2 jenis: Capital Gain dan Rental Fee. Capital gain adalah selisih nilai jual properti dibandingkan dengan nilai beli setelah dikurangi pajak dan biaya2 lain. Rental fee adalah nilai sewa properti.Investasi yang baik adalah investasi yang mengandung 2 nilai tersebut.

Jangan lupa juga dengan hukum ekonomi mengenai supply dan demand ya gan, kalau satu daerah diminati banyak orang, pasti akan ada kenaikan yang signifikan.

Wah, boleh juga tuh gan, ada ga kawasan utk investasi yang bagus?
sabaaar mas bro, namanya berinvestasi ga boleh napsuan perlu dipikirkan dengan baik dan benar tujuan pembelian propertinya. Oke, misalkan teman2 berminat untuk membeli properti, nubie coba jabarkan satu2 dasar pemikiran untuk investasi properti.


LANGKAH2 PEMBELIAN PROPERTI:

TUJUAN PEMBELIAN PROPERTI
Langkah pertama adalah mengenali tujuan kita untuk pembelian properti, kenapa harus dikenali? karena tak kenal maka tak sayang gan
Maksudnya supaya kita bisa lebih fokus dalam pencarian, gan selain jg supaya tidak ada penyesalan di belakang hari.

Secara umum tujuan pembelian ada beberapa:
1. Murni hunian, disini faktor yang berperan adalah:
*Lokasi : dekat dengan keluarga, tempat kerja, selingkuhan , dll
*Fasilitas : dekat dengan sekolahan anak2, transportasi (terminal, stasiun kereta, bandara)
*Psikologis : merasa nyaman di kawasan tertentu

2. Investasi, faktor yang berperan adalah faktor2 di nomor 1 (murni hunian), plus:
*Tingkat kenaikan investasi di kawasan tersebut
*Rate sewa di kawasan tersebut
*Tingkat pengembangan kawasan tersebut, misalnya satu daerah yang akan dibangun pelabuhan atau bandara nilainya akan meningkat walaupun masa pembangunannya blm dimulai (pembangunan infrastruktur besar seperti itu akan memakan waktu pengerjaan bertahun2).
3. Hunian + Investasi, faktor yang berperan adalah kombinasi dari faktor2 diatas


Oke gan, ane mau beli properti di kawasan X, apa pertimbangan lainnya nih?
Pertimbangan lainnya faktor lingkungan gan, misal mau bikin workshop untuk usaha tapi beli properti di lingkungan perumahan, yang ada diomelin tetangga
atau mau cari hunian tapi kalau bersebelahan dengan pabrik industri berat atau tempat pembakaran sampah, efek jangka panjangnya sudah pasti masalah kesehatan.

Faktor Kepercayaan jg ada lho gan, misal mau tinggal dekat dengan tempat ibadah, atau mencari properti dengan basis hongsui.


MEMILIH PROPERTI
Langkah kedua adalah memilih properti yang diinginkan sesuai dengan tujuan pembeliannya.
Disini kita harus lebih dekat mengenal jenis2 properti yang ada:

* Hunian/Tempat Tinggal, kategori ini terdiri dari Rumah tinggal, apartemen, Ruko/Rukan, Townhouse
* Tempat Usaha, terdiri dari pabrik, workshop, kios, ruko/rukan, kantor/office space, gudang, dll

Perlu diingat jg bahwa pemerintah jg mengatur peruntukkan kawasan, rumah tinggal yang dijadikan tempat usaha sudah pasti akan menimbulkan konflik atau komplain dari tetangga sekitarnya, apabila peruntukkan kawasan tersebut murni hunian pastinya akan ada masalah di kemudian hari jg.

Sebagian orang lebih suka membeli tanah untuk kemudian dibangun sendiri dibandingkan membeli properti yang sudah ada bangunannya. Sudah pasti jika membangun sendiri denah bangunan akan lebih sesuai dengan kebutuhan pemakaian dibandingkan membeli yang sudah jadi. Tapi umumnya biayanya juga akan lebih tinggi dan proses pembangunannya jg akan lebih memakan waktu.

Saat ini juga banyak developer besar dan kecil yang membangun kawasan hunian atau industri. Kawasan yang dibangun developer umumnya lebih cepat kenaikan nilai investasinya, terutama dari developer besar yang mempunyai konsep kawasan yang baik.

Kenapa bisa begitu gan? karena developer, sekali lagi terutama developer besar, biasanya mempunyai konsep dan rencana pembangunan yang jelas dan komplit. Konsep kawasan terpadu antara hunian, komersial dan industri yang sudah direncanakan dengan baik termasuk infrastruktur pendukungnya, jalanan beserta penerangannya, drainase, pengolahan sampah dan limbah akan meningkatkan kualitas hidup dan otomatis meningkatkan nilai investasi.

Bukan berarti developer kecil tidak baik, banyak kok developer kecil yang bagus, ada juga developer besar yang kurang baik. Yang perlu dicermati oleh kita sebagai pembeli (apabila membeli properti dari developer) adalah kualitas bangunan dan infrastruktur sekitarnya. Jangan sampai kita membeli properti yang tidak sesuai dengan spesifikasi yang kurang baik (bakal jadi biaya lagi nanti gan).

Memilih properti dari developer juga bisa dibedakan menjadi 2 macam,
* Primary: ini adalah pembelian properti baru masih gress langsung dari developer, baik melalui sales inhouse ataupun agent. Bisa berupa konsep atau sdh jadi (stock).
Pembelian ke developer mempunyai keuntungan berupa cara bayar yang lebih beragam, biasanya developer memberikan pilihan cara bayar cash, cash bertahap, dan kpr. Untuk rumah yang masih berupa konsep (new launching) akan mempunyai kenaikan investasi yang lebih besar (capital gain) dibandingkan dengan yang sudah jadi.

* Secondary: ini adalah pembelian rumah second produk developer. pembeliannya bukan dari developer tapi dari pemilik sebelumnya. Cara pembayaran umumnya hanya 2 jenis, cash atau kpr.Keuntungan dari pembelian rumah secondary adalah kita sudah bisa menilai kenaikan investasi di kawasan tersebut dengan lebih baik.Bahkan untuk kawasan yang sudah jadi dan sudah ramai kita bisa menilai lingkungan tetangga kita dan fasilitas sekitar yang berpengaruh kepada kenyamanan dan kualitas hidup kita.


SYARAT PEMBELIAN PROPERTI
Ya duit gaann masa iya beli nya pakai daun?
bercanda dikit gan, biar ga bosen. Syarat untuk pembelian properti terutamanya memang duit sih, selain itu adalah dokumen2 lain seperti KTP dan NPWP. Untuk badan usaha harus ditambahkan ad/art, akta pendirian perusahaan, siup, tdp dan domisili.

Untuk Jenis pembayaran kpr berarti akan melibatkan pihak ketiga yaitu bank atau institusi pembiayaan lain. Pembelian dengan KPR juga akan melalui proses appraisal dari pihak bank untuk menentukan nilai pasar properti yang akan dibeli. misalnya rumah di kompleks C alamat Y nomer Z, harga transaksi 1 M, appraisal dari bank menyatakan nilainya 900jt (atau bisa jg lbh tinggi, 1,1 M misalnya). Nilai appraisal itu akan berlaku sebagai basis perhitungan besaran kredit yang mungkin kita ambil sebagai pembeli. Besaran limit kredit maksimal dari bank umumnya adalah 70% dari nilai appraisal tersebut. Beberapa bank kadang mau memberikan limit kredit 80% dari nilai appraisal, terutama untuk rumah dengan luas bangunan dibawah 70 m2.


LEGALITAS PROPERTI
Langkah berikutnya adalah langkah yang sangat penting. Legalitas dari suatu properti harus jelas, jika kita membeli properti yang bermasalah (sengketa, hak waris tdk jelas, disita bank) itu adalah masalah yg besar. Salah satu cara untuk mendapatkan keyakinan mengenai legalitas suatu properti adalah dengan melakukan transaksi melalui notaris, dimana notaris (biasanya sekaligus pejabat PPAT) akan melakukan pengecekan mengenai status hukum properti tersebut.

Status kepemilikan tertinggi adalah SHM - Sertifikat Hak Milik, dimana di sertifikat dicantumkan properti anu dengan alamat anu adalah milik si anu. HGB adalah Hak Guna Bangunan yang mempunyai batas waktu (umumnya 20 - 30thn) dan dapat diperpanjang kembali pada akhir masa berlakunya. Strata Title umumnya adalah jenis kepemilikan bersama seperti apartemen atau gedung bertingkat.

Khusus untuk strata title nih gan, bisa berada di lahan SHM atau HGB. jadi maksudnya lahan/tanah tempat bangunan itu berdiri mempunyai status bisa hgb atau shm, dibangun apartemen misalnya, kalau kita beli apartemen itu dan statusnya strata title itu artinya kita mempunyai kepemilikan ga hanya unit apartemennya aja, tapi jg persentase dari luas lahan bersamanya. Andaikata status lahan masih HGB pun, misal masa berlaku 20 tahun, bukan berarti sesudah 20 tahun itu bangunan apartemennya bakal dirobohin gan, tapi akan dilihat peruntukkan kawasan disana oleh pemerintah setempat, kalau masih oke untuk hunian akan diinspeksi kualitas bangunannya apakah masih memadai atau tidak. Kalau tidak ada masalah ya bisa diperpanjang lagi status HGB nya.


Kalau ada yg kurang jelas, monggo ditanya gan. Kalau ada yg salah jg mohon dimaapkan, kita sama2 belajar.


TS agent property? Ho oh gan, tapi disini ane cmn mau share aja. kalo ada yg mau telp atau pin bb tinggal di pm aja